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　　政府優惠貸款

貸款人的還款能力及信用狀況
	舉凡個人對銀行的貢獻度如何？是否過去有跟該行往來？往來的狀況如何？是否曾發生退票或有
	逾期借貸的記錄？這些均會被銀行列入徵信的項目，因此平時便應多跟銀行打交道並建立良好的關係
	及信用度。

評估購屋財力（黃金比例：繳房貸不要超過總收入的4成。）
	高估財力會增加往後償還貸款的壓力，低估了財力會錯失價值優越的好房子。

	評估財力是否足夠要估算兩個項目：
		計算購屋自備款來源 (主到為存款＋老爸媽補助款) ：
			總存款＝銀行存款＋股票＋基金＋其他金額
			購屋自備款＝總存款 ─ 至少10萬元（生活周轉預備金）

		計算購屋貸款來源 (主到為薪資＋年終獎金等)：
			薪資總收入＝自己薪資＋家人薪資＋其他收入
			每月支付貸款上限＝薪資總收入－生活花費支出（房屋租金、生活費等）

貸款擔保品價值
	在借款人無法履行貸款契約時，銀行所能做的最壞打算就是將擔保品拍賣出售，因此銀行對擔保品價
	值的認定與貸款成數息息相關，如果借貸人提供的擔保品賣相不佳，對銀行的貢獻度又不是十分出色，則
	可貸的成數也將大打折扣。而擔保品的地段、屋齡、建物結構、建材及產品規劃等均會影響其價值。此外
	，擔保品未來的增值潛力、轉手的難易度、風險性的高低等也都會左右銀行對擔保品價值的認定。

額度（黃金比例：3成自備款、7成貸款）
	如果你想借款300萬元，銀行說什麼都只願貸給你200萬元，這時即使銀行可提供的利率再低也沒用。
	額度高低跟房屋價值有關，坐落地點與屋齡新舊都會影響，銀行通常會依鑑價結果貸給6至8成的資金，但
	在目前市場競爭激烈的情況下，針對債信條件較佳的個人或物件，部分銀行會放寬至8到9成。
	例如：無論新婚家庭或單身貴族，大台北縣市地區的首購族，最常購買的房價大約在400到500萬元間，首
	購族應準備3成、約120到150萬元的自備款。以1個年收入120萬元的小家庭為例，大約要存款2年才能湊足
	自備款。

貸款年限
	一般房貸年限多訂為15~20年，但銀行法修訂後，30年期的房貸已成為貸款人的新寵。若其房貸年限
	愈長，每月所須攤還的貸款便愈低，可提昇購屋能力，但所支付的利息也比較多。因此還款能力最好控制
	在個人收入的1/3左右，每月繳房貸金額，最好不要超過其「家庭月收入」的3 到4成。銀行會把這個條件
	當做評估的合理範圍，並視為還款能力，一旦超過這個範圍，銀行放貸金額及意願便會趨於保守。在考慮
	貸款年限時，也應將利息支出的差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素列入考慮。

貸款寬限期
	所謂寬限期意指償還貸款的初期只需要償還利息的一段特定期間。而在這段期間內暫時不須償還本金
	，一般寬限期大約是2~3年。較長的寬限期在初期所產生的償還壓力較小，輕鬆是輕鬆，可是並不見得一
	定比較划算。

利率
	調整利率的時間? 調整方式？調整時銀行是否會先通知？如果適用優惠利率，其時間多久? 一年還是
	長期? 不過，可以確定的是銀行推出的房貸種類，會更多元，包括在還款方式、計息方式等，會有多種的
	搭配，讓客戶選擇；相對來說，房貸種類選擇的複雜度將升高，房貸戶無論是新貸、增貸或是轉貸，最好
	詢問專家分析利弊得失，特別是在計息方式，不宜只以目前低利率水準，作為計算長期房貸負擔成本的基
	礎。

還款方式
	還款方式攸關日後資金調度及利息負擔，何者為佳？如果有特殊需求手邊有閒錢不想馬上還清貸款時
	，可選擇抵利型房貸；如果預測利率將走高，可選固定型房貸。先還本金的話可以早點還完，日後若想轉
	貸時也比較划算；但如果當下手頭較緊，可先還幾年利息，之後再還本金。
	一般而言還款的方式在不考慮是否有寬限期的狀況下，可以分為本息平均攤還法以及本金平均攤還法
	兩種。前者是最常見的還款方式，相較之下，採用後者的貸款者較少。本息平均攤還法的還款方式是將整
	個貸款期間內，所可能產生的利息總和再加上所借貸的本金之後，視還款期數平均分攤。貸款者每一期所
	需償還的總金額一定，但是其中所償還的本金/利息比例不同。
	初期而言，本金償還得少而大部分所償還的是巨額本金所產生的利息。由於每期所償還的金額一定，
	貸款者可以視其恆常所得的水準進行購屋的財務規劃，是一般貸款者喜歡採用的原因。另一方面，本金平
	均攤還法的償還方式中，每期所償還的總金額不定，本金的部分固定，但是利息的部分是逐期減少，使得
	每期償還的金額逐次下降，比較無法作為購屋前的財務規劃基礎。

其他注意要點
	代　償：是否有代償？代償時是否須另繳代償費？
	額　度：貸款額度之限制？條件為何？
	違約金：提前清償貸款是否須另繳違約金？如何計算？
	鑑價費：有無鑑價費？

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